La hipoteca inversa se acerca a su mayoría de edad sin síntomas de haber madurado en España. La creación de esta figura en 2007 venía a desatascar una situación que se ha enquistado en el tiempo: una población que cada vez vive más años, pero sin ahorros suficientes para complementar la pensión y con la mayor parte de su inversión en ladrillo. Pese a este cóctel explosivo, la hipoteca por la que se cobra en lugar de pagar ha vivido prácticamente en el ocaso desde su puesta en marcha. Ahora, el interés potencial de los usuarios las pone en el radar de bancos y aseguradoras, empujándolas a un segundo renacimiento.
Detrás de esta resurrección se encuentra la alianza entre Mapfre y Banco Santander, vista como un posible cambio de tendencia en el mercado de este producto, que nunca ha llegado a despegar en España. "La necesidad de una hipoteca inversa es una realidad en este país", destacó el presidente del grupo asegurador, Antonio Huertas, durante la presentación de los resultados anuales. Después de una prueba piloto en la ciudad de Madrid y empezar a comercializarla en toda la Comunidad en el marco de su plan de tres fases, su intención es comenzar a promocionarla en la zona de Levante, algo que ocurrirá próximamente, pero sin detallar fechas concretas.
Eso sí, su pretensión pasa por captar usuarios muy específicos, razón por la que tendrá un perfil de selección "muy limitado" enfocado en que tanto clientes como herederos entiendan bien las condiciones. "Queremos que sea un producto saludable que podamos mantener en el tiempo", precisó. Los hándicaps que presenta la hipoteca inversa radican en la propia complejidad de su diseño, que lleva asociado un seguro de renta vitalicia, según expone la portavoz del Consejo General de Notariado, María Teresa Barea, quien lamenta la falta de regulación específica acerca de la misma.
'Grosso modo', se trata de un instrumento financiero pensado para mayores de 65 años o personas dependientes a través del cual el banco abona una renta mensual empleando la vivienda como garantía y cuyos importes dependen del valor de tasación. Una vez fallecida la persona, los herederos disponen de varias opciones: liberar la carga hipotecaria que pesa sobre el inmueble, es decir, pagar a la entidad el importe endeudado; aceptar la herencia y vender la vivienda para así saldar la obligación o directamente entregar la casa al banco.
En el caso concreto de Mapfre y Banco Santander, estipulan entre los requisitos que la vivienda deberá estar libre de cargas y ubicarse en una zona de "rápida venta de inmuebles y limitada volatilidad de precios". Además tiene que figurar como el lugar de residencia habitual y sólo deben vivir los propietarios. Sobre esta base, se puede elegir una renta vitalicia, es decir, hasta el fallecimiento del último de los titulares, o bien un pago mensual de cuotas vinculado a la esperanza de vida del cliente. Esto supone que llegada esa edad, dejará de recibir el pago, motivo que reduce la deuda. El tipo de interés es del 5,99% y no tiene comisión de apertura.
Una demanda residual
Además de Mapfre y Banco Santander, en el momento actual también cuentan con hipoteca inversa dentro de su catálogo comercial Caja Ingenieros, Occident (antes Catalana Occidente) o Caser, que están disponibles desde el asesor independiente Óptima Mayores. De su lado, EBN Banco las retiró hace unos meses tras “alcanzar los objetivos previstos”. Las aseguradoras se convierten así en sus principales promotoras frente a la banca, que ha tenido que afrontar más de un litigio por su venta. A diferencia de otros países como en Reino Unido o Estados Unidos, donde suele ser más popular, en España esta figura es prácticamente una desconocida.
Según datos preliminares del Consejo General de Notariado, el año pasado se firmaron 364 hipotecas de este tipo, con una caída del 33% con respecto a 2022, cuando se formalizaron un total de 549. En el inicio de la serie histórica, que arranca en 2011, el volumen asciende a 306, de ahí la cifra fue cayendo de manera paulatina, marcando un mínimo de 23 en 2016 para, posteriormente, recuperarse. A este respecto, Barea destaca el componente cultural como una de las principales razones de su representación casi testimonial.
"El ciudadano que llega a la tercera edad pretende conservar el patrimonio para traspasarlo a sus hijos", expone, para agregar que estos "números irrisorios" también se han visto influidos por la escasez de regulación y de proyección pública para promocionarla. "Nunca se ha publicitado demasiado este producto, que está silenciado en el mercado", apostilla. Aunque uno de los inconvenientes está en los altos intereses, dispone de ventajas fiscales, entre ellas, la exención del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados y no es necesario reflejar su cobro en la declaración del IRPF al no estar consideradas una renta, explican desde Caser.
