Este año España va camino de cerrar una década completa de aumento del precio de la vivienda. Transcurrido ese periodo la accesibilidad ha empeorado en un total en trece comunidades autónomas, donde quienes firmaron una hipoteca entre octubre y diciembre pasados tuvieron que dedicar un porcentaje mayor de su salario al pago de la cuota mensual que en el último trimestre de 2014. Ese año el coste de los pisos inició su escalada tras el 'pinchazo' de la burbuja que se produjo a nivel nacional a raíz de la crisis financiera.
El caso más llamativo es el de Baleares, donde el pago mensual de la hipoteca consume ya el 53,3% del salario, un porcentaje que se ha disparado casi catorce puntos en una década. Es la comunidad autónoma donde más se ha deteriorado este indicador de accesibilidad, de acuerdo con los datos que recoge la última Estadística Registral Inmobiliaria, publicada el pasado jueves. Le siguen Andalucía, donde ha empeorado más de siete puntos y la cuota hipotecaria se lleva ya 34,8% del salario; Canarias, donde ese pago mensual se 'come' cinco puntos más de sueldo (un 32,7%) y Cataluña, la autonomía en la que la cuota del préstamo acapara el 34,2% del salario, 4,7 puntos más que hace una década.
El esfuerzo para hacer frente al crédito es mayor también en Castilla-La Mancha, Cantabria, Comunidad Valenciana, Castilla y León, Extremadura, Galicia, País Vasco, Murcia y Asturias (ver gráfico). En la Comunidad de Madrid ha permanecido prácticamente estable, si bien se trata de la segunda región donde el porcentaje de la cuota sobre el coste salarial fue mayor en las hipotecas firmadas en el último trimestre, al situarse en el 40%, sólo por detrás del 53,3% de Baleares. El esfuerzo para hacer frente a la hipoteca sólo se ha reducido en La Rioja, Navarra y Aragón.
En la estadística que publican los registradores se toma la definición de coste salarial que emplea el Instituto Nacional de Estadística (INE). Este comprende tanto el salario base, como los complementos salariales, los pagos por horas extraordinarias, pagos extraordinarios y pagos atrasados. Todos estos conceptos se recogen en términos brutos, es decir, antes del pago de los impuestos correspondientes.
El informe atribuye el empeoramiento de este indicador tanto al aumento de los tipos de interés como al incremento de la cuota hipotecaria mensual media, que sólo han podido contrarrestarse en parte con el alza de los salarios. A diferencia de lo que sucedía en 2014, cuando los tipos de interés se situaban en zona de mínimos -el Banco Central Europeo los rebajó hasta el 0,05% en septiembre de aquel ejercicio-, las tasas de referencia se mantienen ahora en máximos desde la creación del euro. Se sitúan en el 4,5% desde el pasado mes de septiembre, tras diez subidas consecutivas en poco más de un año, lo que se ha traducido en un encarecimiento de la oferta de préstamos tanto a tipo variable como fijo.
El problema de oferta y la demanda "especulativa"
El endurecimiento de las condiciones financieras coincide con un problema de oferta, dado que está previsto que desde 2022 y hasta 2037 se creen 2,7 millones de hogares -unos 180.000 al año, según el INE-, mientras que cada ejercicio se construyen de media entre 80.000 y 100.000 nuevas casas. El desafío es mayor en zonas altamente tensionadas por la demanda, como es el caso de Baleares, pero también el de Madrid, Cataluña, Comunidad Valenciana... Zonas en las que los precios han aumentado con fuerza y donde el peso de los inversores, mayoristas y no residentes, también ha venido siendo mayor.
En un artículo publicado en el último número de 'Cuadernos de Información Económica' de Funcas, Santiago Carbó y Francisco Rodríguez apuntaban a que este tipo de demanda, que suele ser "más especulativa" que la minorista residencial, ha impulsado un aumento persistente en los precios de la vivienda en España, incluso en momentos en los que las condiciones económicas habrían llevado por sí solas a una corrección de los mismos.
En un contexto en el que se espera que el BCE empiece a bajar los tipos de interés en algún punto del segundo semestre, la falta de oferta impedirá que los precios de la vivienda bajen, incluso con la economía desacelerándose y el empleo creciendo a menor ritmo. De acuerdo con los cálculos de la Sociedad de Tasación, una de las principales tasadoras del país, la obra nueva podría encarecerse un 4,1% sólo en el primer semestre -desde el 6,4% del año pasado-. Estas estimaciones colocarían el precio de los nuevos inmuebles residenciales en el entorno de los 2.925 euros por metro cuadrado.
El mercado balear, altamente tensionado
Los datos del Colegio de Registradores muestran un panorama complejo en el caso de Baleares, la región en la que se percibe la cara más amable del turismo, pero también la más desagradable. Esta actividad, que aporta un 41,3% al PIB autonómico y genera el 41,6% del empleo, tiene un fuerte impacto también para su mercado inmobiliario. A cierre del último trimestre, un 31,5% de las operaciones de compraventa las llevaron a cabo extranjeros, el porcentaje más alto de toda España y más del doble que la media del país (14,98%).
El precio por metro cuadrado en las islas es el más elevado a nivel nacional junto con el de Madrid, al haber alcanzado los 3.267 euros por metro cuadrado tras aumentar un 3,4% en el último año, cuando el incremento fue del 1% de media en España, según la Estadística Registral. Esto se traduce, entre otras cosas, en que es también el territorio donde la cuantía del préstamo hipotecario media es la más elevada (218.067 euros), por delante de Madrid (207.401 euros), Cataluña (159.310 euros) y País Vasco (153.863 euros).
El alza de los precios de la vivienda en suelo balear se ha producido pese a que ha sido la comunidad autónoma en la que más han caído las operaciones de compraventa en términos interanuales, un 20,3% hasta las 14.202. No se trata de una situación coyuntural, puesto que según datos del Instituto Nacional de Estadística (INE), Baleares es, de hecho, la comunidad autónoma con menos viviendas en propiedad, un 63,1%, quince punto por debajo de la media estatal (75,9%). La imposibilidad de acceder a la compra de un inmueble ha expulsado a muchos ciudadanos al mercado del alquiler lo que, ante la falta de oferta, habría contribuido a elevar aún más los precios.
